kirakatles₪plázarítus

Kergeti Budapesten az Airbnb a szállodákat

Havi 186 ezret hoz egy átlagos pesti Airbnb-lakás. 

2017 elején a piaci szereplők visszajelzései és a hozzáférhető adatok alapján úgy tűnt, hogy Budapesten véget ért az Airbnb-láz, és már egyre kevesebben vesznek lakást kifejezetten azért, hogy rövid távra adják ki turistáknak. Azóta eltelt több mint egy év, és az új Közgazdasági Szemlében megjelent egy nagyon érdekes új kutatás, amiből kiderül, hogy a budapesti Airbnb-s férőhelyek ideiglenes stagnálása után megint nőni kezdett a platformon kiadott lakások száma, írja az Index. Olyannyira, hogy 2017 júniusára a pesti Airbnb kínálat már majdnem elérte a szállodák kapacitását. 

A Budapesti Gazdasági Egyetem Turizmus Tanszékének egyetemi docense, Jancsik András által vezette a kutatást, ami azért is nagyon érdekes, mert a KSH adataiban nem jelent meg külön a piacot elég jelentősen felforgató Airbnb, másrészt pedig az eddig hozzáférhető adatokban nem voltak benne a hatóságoknak be nem jelentett szállások.

A kutatás során viszont 2014 októberétől négy évig web scraping technológia segítségével gyűjtöttek az Airbnb oldaláról adatokat. Így most egy csomó olyan dolog is kiderült a szállásmegosztó alkalmazás hatásairól, amiről eddig csak találgatni lehetett. Ennek a lényege egy olyan számítógépes program használata, amely megfelelő paraméterezés után sorra megnyitja a megadott weboldalakat, majd az azokon található információkat lementi egy adatbázisba. Az Airbnb Budapesten megjelenített ingatlanjai kapcsán a felhasználói vélemények kivételével a teljes elérhető adatállományt összegyűjtötték a tanulmány szerzői. Az állomány részét alkották az ingatlanokra, valamint az üzemeltetőkre vonatkozó adatok is. Az adatbázisba összesen 19.498 ingatlan és 10.576 felhasználó adatait vették bele.

A lakások jellemzői és a booking.com oldalról támpontként gyűjtött adatok alapján modellezték a vendégek átlagos számát lakásonként, amiből a foglaltsági adatok alapján levezették a vendégéjszakák számát, ezek mellett az árakat is felhasználva megállapították a bevételek valószínűsített nagyságát.

Az AIRBNB ott liheg a szállodák nyakában

Azt például eddig nem lehetett tudni, hogy pontosan mekkora a jelentősége az Airbnb-nek a budapesti turizmusban. 2017 közepére - bár azóta csökkenés látszik - 42,5 ezerre nőtt az Airbnb-s férőhelyek száma, ami már közelíti a szállodás 45 ezer fő befogadására képes kapacitásait. Mindez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy az Airbnb vendégéjszakákban is utolérte volna a szállodákat, mivel 2017 végén kétszer nagyobb volt a vendégéjszakák száma a szállodákban. Ennek a különbségnek az az oka, hogy az Airbnb-s szállásoknak jóval rosszabb az átlagos kihasználtsága, mint a szállodáknak: nagyjából 30 százalékpontos lemaradásban vannak ebben.

A kihasználtság alapján egyébként még egy érdekes következtetésre jut a tanulmány: összehasonlítva azt, hogyan alakult az egyes szállástípusok forgalma egy hónapon belül, azt látni, miszerint az Airbnb-s szállások szezonalitása sokkal szorosabban követi a szállodákét, mint a közösségi szálláshelyekét, amilyenek például a hostelek. Ebből arra lehet következtetni, hogy az Airbnb-s lakásoknak hasonló a szállodákéhoz a vendégkörük.

 

A vendégéjszakák száma alapján azt is meg lehet nézni, hogy hogyan változtak az egyes szálláskategóriák piaci részesedései: nagyon látványos az Airbnb nyomulása az elmúlt négy évben Budapesten. Trendszerűen az látszik, hogy

  • az Airbnb egyre komolyabb szereplővé válik (habár a férőhelyek száma most épp csökken egy ideje),
  • a hostelek kategóriája is növekszik,
  • miközben a panzióké stagnál,
  • a szállodáké pedig csökken.
 

Hozza a pénzt, kinek sokat, kinek kevesebbet

A kezdetekben, amikor az egész sharing economy nagy sláger kezdett lenni, az Airbnb még bőven úgy marketingelte magát, mint egy olyan platform, ami arra jó, hogy ha valakinek ideiglenesen üres a lakása, akkor ott meghirdetheti, és egy kis pluszpénzhez juthat. Végül ebből több városban is az lett, hogy a szállodák azért kezdtek lobbizni, hogy az Airbnb-kre is ugyanazok a szabályok vonatkozzanak, mint rájuk, ugyanis versenytársnak tekintették őket. Többek között emiatt is tiltották be a platformot az USA több nagyvárosában is.

Az adatok alapján is az derül ki, hogy nagyon sokan foglalkoznak professzionálisan Airbnb-s lakáskiadással. Budapesten a tulajdonosok több mint fele legalább két, vagy több lakást üzemeltet a rendszerben. Viszont van nagyjából 9.500 tulaj, aki csak egy lakást üzemeltet.

Az adatok alapján az is kiderül, hogy minél több lakást üzemeltet valaki, arányosan annál több bevételt lehet összehozni lakásonként. Egy lakás esetén az átlagos havi jövedelem még csak 186 ezer forint körül alakul, de 11-nél több lakás esetében ez már 300 ezer forint körül van.

 

A professzionális működés elterjedtségére utal a tevékenységből származó jövedelmek koncentrációja is: az összes jövedelem mintegy 44 százalékát az üzemeltetők egytizede realizálja. Látszik, hogy ha az üzemeltetőket az Airbnb-zésből bejövő bevételeik nagysága alapján tíz egyenlő csoportra osztanánk, akkor mekkora bevétele lenne az egyes tizedekbe tartozóknak átlagosan.

 

A felső tized bevétele bőven másfél millió forint felett alakul, miközben a második legjobban kereső 10 százalék már csak átlagosan 550 ezer forintnyi havi bevételt termel. Emellett viszont sokaknak valóban csak jövedelemkiegészítés.

2017-ben már látszott, hogy egyre több korábban Airbnb-n kiadott lakást adnak ki inkább hosszabb távon albérletként, mert egyszerűen annyira telített lett a piac. Ezt a jelenséget a tanulmány is megerősíti: a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról. Ebből persze sok lakás esetében csak simán rájöhettek, hogy nincs elég idejük az Airbnb operatív részéhez, de az utóbbi időben már pénzügyi megfontolások is lehettek az ilyen döntések mögött.

Legyenek uniós szabályok?

Az Európai Unióban 2010 ás 2015 között csaknem 25 százalékkal nőtt a turizmus forgalma, eközben Magyarország ennél jóval nagyobb, 50 százalékos volt a fellendülés. A tanulmányból kiderül, hogy ebből a fellendülésből talán a Airbnb-s szállásadók profitáltak a legtöbbet, ugyanakkor általában minden budapesti szállásadónak elég kedvező volt ez az időszak.

És bár a szállodások egy része Magyarországon is szerette volna, hogy szigorítsák az Airbnb-kre vonatkozó szabályokat, olyan komoly átszabályozás, vagy tiltás végül nem született, mint amilyet néhány amerikai, vagy nyugati-európai város vezetése tető alá hozott ebben az időszakban. Ennek a tanulmány szerint az is lehetett az oka, hogy minden területen, csatornában bővülés volt a turizmusban. Azt ugyanakkor megjegyzik a szerzők, hogy a megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar nem reagált hatalmas kapacitásbővítéssel, ami alapján akár arra is következtethetnénk, hogy a fejlesztéshez szükséges extra bevételek az Airbnb felfutása miatt nem a szállodáknál kötöttek ki.

De ha viszont bebizonyosodna, hogy tényleg a lazább szabályozás mellett működő Airbnb-s szállások veszik el a piacot a szállodáktól, akkor egyből legitimmé is válna a szállodák szigorúbb szabályozásra irányuló igénye. A tanulmány szerint ugyanakkor csak annyi látszik, hogy a szállodai és a kisebb méretű magánszállások vendégeinek utazási szokásai nagyon hasonlítanak egymáshoz. A szerzők szerint egy esetleges újraszabályozás előtt azt lenne érdemes megnézni, hogy például középkategóriájú hotelek és a jó minőségű, 2–4 férőhelyes lakások mennyire számítanak ugyanannak a piacnak.

Az ugyanis látszik, hogy a például a 30-40 lakást üzemeltető Airbnb-zők már-már a hotelekéhez hasonló szervezési módszereket alkalmaznak, és a szállodák komfortszintjét igyekszik elérni, de arra is emlékeztetnek, miszerint az egy nagy különbség, hogy a legtöbb Airbnb-ingatlan egyaránt megfelel szálláshelynek és lakásnak is. Emiatt gyorsan lehet ilyen lakások hosszú vagy rövid távú kiadása között váltani, amire például jó példa a 2017-es úszóvilágbajnokság, amikor csúcson voltak a magánszállások kapacitásai. Egy túl szigorú szabályozással pedig a szálláspiac ilyen jellegű rugalmasságát egy csapásra tönkre lehetne tenni - figyelmeztetnek a szerzők.

(Index, 2018. március 24., Stubnya Bencze írása)

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.